Que vous ayez l’intention d’acheter, ou de vendre votre maison, une estimation a beaucoup de poids. Qu’est-ce qui impacte négativement l’estimation d’un bien immobilier et y a-t-il quelque chose que vous puissiez faire ?
Examinons les 14 facteurs qui peuvent influer sur votre évaluation et pourquoi ils sont importants.
Pourquoi la valeur estimée est-elle importante ?
L’objectif d’une évaluation est de fournir une « analyse indépendante et impartiale d’un bien immobilier ».
L’estimation détermine le montant des fonds qu’un prêteur est prêt à fournir ou le montant des fonds qu’un propriétaire doit emprunter.
De quoi les évaluateurs tiennent-ils compte ?
En règle générale, les évaluateurs réalisent un rapport. Voici quelques-unes des principales données que l’évaluateur vérifiera et commentera dans son rapport pour déterminer correctement le prix de vente.
Situation du quartier
- Le prix des biens immobiliers dans le quartier est-elle en hausse, stable ou en baisse ?
- L’offre de logements est-elle insuffisante, équilibrée ou excédentaire ?
- L’emplacement est-il urbain, suburbain ou rural ?
- La croissance de la zone est-elle rapide, stable ou lente ?
Conditions du site
- Le logement est-il alimenté en électricité ou en gaz ?
- L’eau et les égouts sont-ils raccordés au réseau public ?
- Le bien est-il situé dans une zone inondable ?
Améliorations
- Quelle est la superficie totale en mètres carrés ?
- Quel est l’âge de la maison ?
- Quel est le nombre total de pièces, de chambres et de salles de bain ?
- Quel est le type de fondation ? Y a-t-il des signes d’humidité ou de tassement ?
- Y a-t-il un vide sanitaire, un sous-sol partiel ou un sous-sol complet ?
- Y a-t-il un grenier ?
- Y a-t-il des signes d’infestation ?
- Quel est l’état du bien ?
- Quel est l’état de l’intérieur : sols, murs, boiseries et finitions ?
- Y a-t-il un garage et combien de voitures peut-il contenir ?
- Quel est l’aspect de l’extérieur ? Les murs de fondation, les murs extérieurs, la surface du toit, les gouttières et les fenêtres posent-ils problème ?
- Y a-t-il une cheminée, une terrasse, une piscine, un poêle à bois, une clôture ou un porche ?
- Quels sont les appareils électroménagers présents dans la maison ?
L’évaluateur compilera ces données ainsi que les pièces requises, notamment un plan de la rue indiquant l’emplacement du bien immobilier concerné, un croquis de l’extérieur du bâtiment, des photos claires et toute autre donnée nécessaire.
La méthode d’évaluation la plus couramment utilisée par les évaluateurs est la méthode de comparaison des ventes, qui consiste à examiner les propriétés récemment vendues dans la région et présentant des caractéristiques similaires.
Les principaux facteurs susceptibles d’entraîner une baisse de la valeur d’évaluation de votre logement.
- Emplacement moins attrayant
Les caractéristiques du quartier, telles que la croissance rapide ou lente de la zone, seront directement abordées dans le rapport d’évaluation. En outre, les acheteurs s’orientent vers des zones présentant des caractéristiques intéressantes, telles que des écoles de qualité, des sentiers pour la randonnée, des parcs et un accès rapide aux magasins et aux restaurants, ce qui fait augmenter le prix de vente des biens immobiliers comparables dans la région. Les maisons situées dans des zones dans lesquelles le taux de criminalité est élevé ou où les écoles sont mal cotées auront probablement une valeur inférieure à celle des propriétés comparables. La pollution visuelle ou le niveau de bruit élevé à proximité peut également faire baisser la valeur d’évaluation de votre maison. Les biens présents dans cette zone peuvent avoir 10 à 20 % de moins que d’autres situées à quelques rues. - Ralentissement du marché immobilier
L’évaluateur tient aussi compte des conditions du marché local. Si le prix de vente diminue, si l’offre de logements est excédentaire et si les maisons mettent plus de six mois à se vendre, cela peut indiquer un marché immobilier où la demande est faible, ce qui se traduit par une baisse de la valeur des biens immobiliers. Un nombre élevé de biens immobiliers disponibles pourrait aussi freiner la croissance des prix, et des tendances baissières continues sur le marché pourraient obliger un évaluateur à procéder à des ajustements appropriés pour les transactions comparables. - Mauvais agencement
Selon l’époque à laquelle votre maison a été construite, votre intérieur peut être plus compartimenté que les plans ouverts qui sont devenus populaires dans les logements actuels. Alors oui, il est possible que l’expert immobilier prend en compte votre cuisine fermée ou votre chambre à coucher qui se trouve à côté de la salle à manger. Mais ces aménagements ne feront pas toujours baisser le prix de vente final de votre appartement ou maison, si l’agent immobilier trouve l’acheteur pour un certain prix, il sera capable de surmonter cet obstacle. - Intérieur vétuste
Un agent immobilier cherche à savoir si certaines parties de votre maison, en particulier la cuisine et la salle de bains, ont besoin d’être rénovées dans un avenir proche. Si c’est le cas, cela diminuera probablement le prix de votre maison. Un expert immobilier estimera une valeur pour les appareils de cuisine haut de gamme ou les comptoirs en quartz, par exemple. - Infestation de parasites ou dégâts
Vous ne voulez surtout pas que l’évaluateur coche « oui » dans la case indiquant s’il y a une infestation. Des excréments de souris dans le sous-sol, du bois creusé ou endommagé par des termites, voilà des problèmes majeurs à régler avant que l’agent immobilier ne passe dans votre maison. Si vous soupçonnez un problème de parasites, faites appel à un professionnel. - Système de chauffage, de ventilation et de climatisation en panne
Les gens ont besoin d’un chauffage et d’une climatisation adéquats pour vivre confortablement dans une maison. Un système CVC défectueux constitue un problème. Mais un système ancien peut également faire baisser la valeur de votre maison, notamment si les maisons voisines sont équipées de systèmes plus récents. L’évaluateur peut prendre en compte le fait que votre système de chauffage, de ventilation et de climatisation a dépassé sa durée de vie estimée. - Problèmes de structure ou de fondation
Lorsqu’il s’agit de problèmes majeurs, comme des fondations fissurées, il est préférable d’en parler à l’agent immobilier. Donnez-lui des estimations pour les travaux. Ainsi, il pourra tenir compte de ce coût dans ses calculs plutôt que d’utiliser un chiffre au hasard. - Construction de mauvaise qualité
Un expert examinera les matériaux de votre maison et la qualité de l’installation pour attribuer une note. Les maisons avec des finitions basiques, des matériaux bon marché seront moins bien notés. - L’âge
Le fait qu’un agent immobilier ajuste le prix de vente en fonction de l’âge dépend de l’entretien et des rénovations. Une maison ancienne, mais bien rénovée, peut maintenir sa valeur. - Moins de lits et de salles de bains
Moins de chambres et de salles de bains signifie souvent moins d’espace habitable, ce qui réduit la valeur. Les acheteurs recherchent généralement plus de commodités. - Désordre extrême ou négligence
Un peu de désordre n’affecte pas une évaluation, mais un énorme fouillis ou des signes de négligence (peinture écaillée, moisissure) peuvent avoir un impact négatif. - Manque de commodités
Piscines, cuisines extérieures, terrasses… Si vos voisins ont ces installations extérieures et pas vous, cela peut réduire la valeur de votre bien. - Zones inondables
Être dans une zone inondable nécessitant une assurance contre les inondations diminue généralement le prix, à moins que ce ne soit une propriété haut de gamme au bord de l’eau.
Pas de parking
Pas d’allée, pas de garage ? Dans un quartier dans lequel le stationnement est important, cela peut faire baisser la valeur.
